Non sempre è facile individuare la causa e la provenienza delle infiltrazioni in ambito condominiale, tutt’altro che sporadiche.
Tuttavia ai fini dell’attribuzione della responsabilità risarcitoria è essenziale accertare con esattezza se la rottura del tubo è avvenuta in un punto di proprietà esclusiva oppure condominiale.
Ciò perché, in via generale il Condominio, in quanto soggetto giuridico che ha le cose in custodia, è tenuto a risarcire i danni provocati dalle infiltrazioni per rottura di tubi ai singoli proprietari salvo che non dimostri la sussistenza di un evento anomalo, imprevedibile ed eccezionale che ha causato l’evento.
Quando però la tubazione rotta è di proprietà di un singolo condomino sarà costui a rispondere in via esclusiva dei danni e non il Condominio.
Di regola, infatti, le tubazioni idriche di adduzione sono di proprietà condominiale fino al punto di diramazione interna segnato dal contatore.
Se poi il Condominio ha stipulato un’assicurazione che copre anche i danni provocati dalla rottura di tubi e impianti, come quello di riscaldamento centralizzato, sarà l’impresa assicuratrice a coprire tutte le spese necessarie per il ripristino degli impianti e dei locali e a provvedere al risarcimento dei danni.
Sul punto il Tribunale di Locri, in una sentenza recente, ha riconosciuto la piena responsabilità del Condominio, in quanto custode degli impianti di proprietà comune, per tutti i danni da infiltrazione di acqua nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Nello caso specifico, la consulenza tecnica svolta in corso di causa aveva accertato che la causa era la rottura dei tubi del riscaldamento centralizzato posizionati sul lastrico solare di copertura dell’edificio. Le condutture erano gravemente corrose; il Condominio si era limitato a dedurre che la rottura del tubo era accidentale, senza indicare quale sarebbe stata la vera causa dell’occorso e dunque senza riuscire a provare la sussistenza del caso fortuito che avrebbe escluso la sua responsabilità.
Ciò nonostante, per il pagamento delle somme dovute ai danneggiati il Condominio è stato manlevato dall’assicurazione in quanto aveva stipulato una “polizza fabbricato” che copriva anche le rotture accidentali dei tubi e degli impianti ed i conseguenti danni “involontariamente cagionati a terzi per distruzione o deterioramento delle cose”.
Del tutto inutile l’opposizione della Compagnia di assicurazione che insisteva sulla natura non accidentale della rottura e, dunque, sull’inoperatività della polizza.
Nel caso di specie il Tribunale di Locri ha ricordato l’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui “l’assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, cioè dovuti a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, importa necessariamente, per sua stessa natura e denominazione, l’estensione ai fatti colposi”.
Sulla scorta di tale orientamento il Tribunale ha ritenuto dunque responsabile il Condominio in quanto custode per i danni da infiltrazione d’acqua nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva derivanti dall’impianto di riscaldamento centralizzato non avendo l’ente di gestione fornito la prova del caso fortuito e dovendosi accogliere la domanda di manleva nei confronti dell’assicuratore della responsabilità civile laddove la polizza va interpretata nel senso che la garanzia copre la condotta colposa in contrapposizione ai fatti dolosi.
Ad avviso del Tribunale calabrese, ritenere, nel caso specifico, che la garanzia copriva solo i fatti dovuti a caso fortuito o forza maggiore equivaleva a privare il contratto del suo stesso oggetto laddove il caso fortuito escluderebbe la stessa responsabilità dell’assicurato.
E d’altronde la clausola della polizza fabbricato faceva esplicito riferimento alla colpa grave del condominio.

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