Il principio del carattere parziario delle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi è stato ribadito dal Tribunale di Brindisi con la recentissima sentenza 1674 del 31 dicembre 2020, con la quale è stato confermato il diritto dell'impresa appaltatrice - esecutrice dei lavori di manutenzione straordinaria per il condominio - di agire direttamente e parzialmente nei confronti dei singoli condomini che non hanno pagato la propria quota dei lavori, senza obbligo di preventiva escussione del condominio.
La citata sentenza segue la costante giurisprudenza di legittimità che è unanime nell'affermare che le obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi hanno carattere parziario sicché il creditore del condominio ha titolo ed azione per pretendere i pagamenti parzialmente (cioè pro quota secondo i millesimi di proprietà) nei confronti di ciascun singolo condomino.
La norma di riferimento in materia di obbligazioni del condominio verso terzi è l'articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile.
Tale disposizione stabilisce, tra l'altro, che «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini». Si tratta di una norma che disciplina il caso del singolo condomino che venga chiamato a rispondere per i debiti gravanti in capo ad altri condomini, stabilendo (a garanzia dei condomini in regola) che questi ultimi non possano essere chiamati a rispondere per le quote di debito relative agli altri millesimi di proprietà, se non dopo l'escussione degli altri condomini che ne sono titolari.
Con l’opposizione sottoposta all’esame del Tribunale di Brindisi, la condomina – alla quale era stato notificato un decreto ingiuntivo di pagamento per la quota parte di lavori eseguiti e non pagati – richiedeva la revoca del titolo esecutivo affermando che la ditta creditrice avrebbe dovuto in primis escutere il condominio e non il singolo condomino, invocando proprio l’art. 63 dis. Att. c.c. sopra citato.
Il Giudice ha ritenuto del tutto infondato detto motivo di opposizione.
Anche se, di norma, il creditore del condominio ottiene ed aziona il titolo nei confronti del condominio e solo in caso di infruttuosa esecuzione, rivolge la propria azione esecutiva nei confronti dei singoli condomini morosi, nulla vieta, proprio in applicazione della sopra citata norma, che il creditore del condominio decida di agire direttamente nei confronti del singolo condominio moroso ciò, ovviamente, solo ed esclusivamente per la quota millesimale dei lavori eseguiti dall'impresa creditrice rispetto al singolo condomino.
La ditta appaltatrice dei lavori in condominio è dunque pienamente legittimata ad agire anche nei confronti dei singoli condomini, purché morosi: coloro i quali, in buona sostanza, non hanno pagato al condominio la loro quota parte dei lavori appaltati alla ditta creditrice.
Il Giudice del Tribunale ha specificato che la condomina non è stata chiamata a rispondere dei debiti relativi alle quote di altri condomini, ma è stata chiamata a rispondere del debito – parzialmente determinato – relativo alla propria quota millesimale rendendo legittima l’azione intrapresa dalla ditta appaltatrice.
In conclusione, l’ormai unanime orientamento della Sprema Corte (tra le altre ricordiamo le pronunce della Cassazione civile, sezioni Unite, 08 aprile 2010 numero 9148, confermata da sezioni Unite 29 settembre 2017, numero 22856) stabilisce che l’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni contratte dall’amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare. Solo nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell’importo portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell’intimato per l’intero ammontare dell’obbligazione, quest’ultimo potrà opporsi all’esecuzione deducendo di non essere debitore o che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore.

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