Nel corso del secondo semestre del 2012, il settore immobiliare non residenziale ha registrato in tutti i suoi segmenti, variazioni percentuali negative sia delle quotazioni sia dei canoni di locazione.
Si tratta di un segmento del mercato immobiliare il cui andamento è strettamente connesso a quello dell’economia del Paese: la diminuzione del reddito disponibile ha determinato una contrazione della spesa delle famiglie sia per beni sia per servizi. Si assiste quindi ad un ridimensionamento della domanda e ad un cambiamento delle abitudini di acquisto degli Italiani.
La conseguenza sul commercio è stata importante: secondo Confesercenti nei primi due mesi dell’anno sono spariti circa 10 mila esercizi commerciali e a conclusione del primo trimestre si stima che potranno essercene circa 14 mila in meno. Si registra anche una brusca frenata dell’apertura delle nuove attività.
Tutto questo ha avuto effetti anche sui locali ad uso commerciale che hanno iniziato a segnalare valori al ribasso già a partire dal 2008 sia sul fronte dei prezzi che sul fronte delle locazioni. In questo semestre si è registrata la contrazione più forte.
Andamento delle quotazioni
Le quotazioni dei locali commerciali situati in “vie di passaggio” hanno registrato una contrazione del 4,8%, mentre quelle dei locali posizionati in “vie non di passaggio” sono diminuiti del 5,0%.
L’anno si chiude con una contrazione complessiva rispettivamente del 7,6% e dell’8%.

L’analisi delle richieste d’acquisto lasciate nella Banca dati del Gruppo Tecnocasa registra, relativamente al segmento dei locali commerciali, 80,7% di richieste in affitto e 19,3% di richieste in acquisto.
Chi cerca locali commerciali in affitto si orienta prevalentemente su tagli inferiori a 100 mq (il 75,8%). Il 15,7% cerca tagli superiori a 150 mq.
A cercare in acquisto sono prevalentemente investitori. I tagli più richiesti sono inferiori a 100 mq (il 45,6% cerca tagli fino a 50 mq).
Gli immobili commerciali garantiscono rendimenti annui lordi intorno al 7% , decisamente più elevati rispetto a quelli che si registrano sul mercato immobiliare residenziale. Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più contenuti rispetto alle zone periferiche ma questo viene compensato dalla presenza di tassi di vacancy molto bassi.
Nel 2012 l’introduzione dell’Imu, molto più gravosa dell’Ici sugli immobili commerciali, ha scoraggiato alcuni potenziali investitori e ha portato molti di essi a decidere di alienare l’immobile.
L’analisi sugli annunci pubblicati sul portale del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 56,9% sono relativi ad immobili in vendita. Tra l’altro anche le tempistiche di vendita sono in aumento e si sono portate a 12 mesi con la conseguenza che c’è accumulo di immobili sul mercato.
Chi cerca un negozio per investimento (con l’intenzione di metterlo a reddito) così come per avviare un’attività commerciale è molto interessato alla posizione dell’immobile. Questo ha determinato una maggiore perdita di valore per le soluzioni posizionate in “vie non di passaggio” che, negli ultimi anni, hanno perso appeal e, sempre più spesso, sono utilizzate per svolgere attività di ufficio o di erogazione di servizi.
La locazione è la scelta dell’imprenditore che decide di avviare un’attività commerciale e che evita così di immobilizzare il capitale. Soltanto una volta che l’attività è avviata si può pensare ad acquistare.

Milano
A Milano la percentuale di chi cerca locali commerciali in affitto sale all’85,1% mentre la percentuale di chi cerca in acquisto si ferma al 14,9%. Il 45,8% di chi cerca in affitto si orienta su tagli inferiori a 50 mq, a seguire un 33,7% che cerca tagli compresi tra 50 e 100 mq. Quindi il 79,5% di coloro che cercano un negozio in affitto si orienta su tagli fino a 100 mq.
Tra coloro che cercano immobili da acquistare il 57,7% chiede tagli inferiori a 50 mq e il 33,1% compresi tra 50 e 100 mq.
A Milano nella seconda parte del 2012 si registra una diminuzione dei prezzi dei negozi del 3,6% (via di passaggio) e del 4,1% (via non di passaggio), mentre i canoni di locazioni sono diminuiti rispettivamente del 4,2% e del 3,7%.
L’introduzione dell’Imu ha determinato una contrazione della domanda ad uso investimento.

Suddividendo il territorio di Milano lungo assi viari commercialmente interessanti possiamo individuare le seguenti aree:

Asse Corso Vercelli
Corso Vercelli rappresenta una delle strade di transito più interessanti sul territorio di Milano dopo il centro. Insieme a via Marghera sono le strade dove si concentra soprattutto una domanda da parte di importanti marchi nazionali ed esteri alla ricerca di top location. In questo momento si registra un gap tra la disponibilità di spesa dei potenziali clienti che si aggira su 80-90 mila € all’anno e le richieste dei proprietari intorno a 130 mila € all’anno. Su corso Vercelli si parla di locazioni in media di 500 € al mq annuo. Allontanandosi da corso Vercelli e spostandosi nelle zone più periferiche come Gambara o la vicina via Washington i canoni di locazione scendono ancora portandosi rispettivamente a 300 e 250 € al mq annuo.

Asse Buenos Aires – Viale Padova – Città studi
Nella seconda parte del 2012 si registra un mercato dei negozi sostanzialmente stabile in zona Buenos Aires sia dal punto di vista delle quotazioni sia per quanto riguarda il numero delle richieste. La domanda si concentra prevalentemente sul mercato delle locazioni, mentre risultano sempre meno richieste le vie non di passaggio. Si registra inoltre un’ulteriore diminuzione del numero di piccoli investitori presenti sul mercato, in parte scoraggiati dall’introduzione dell’Imu.
Corso Buenos Aires è caratterizzata da attività commerciali in prevalenza operanti nel settore dell’abbigliamento. Ad affittare ed acquistare sono spesso marchi in franchising del settore dell’abbigliamento. Sempre molto ricercati gli immobili da destinare ad attività di somministrazione.
I canoni di locazione si attestano su 1000 € al mq annuo, mentre i prezzi sono compresi tra 8000 e 10000 € al mq. La richiesta media ricade su locali commerciali da 60 mq, con almeno due punti luce ed il bagno. Da segnalare un netto ridimensionamento per quanto riguarda gli importi delle buone uscite, ancora presenti su corso Buenos Aires, che negli ultimi anni si sono praticamente dimezzati.
Scendono a 500 € al mq annuo le locazioni degli immobili posizionati in viale Tunisia e via Vitruvio.
Si registrano canoni di locazione e prezzi in calo nelle aree commerciali di Città Studi (250 € al mq all’anno), Abruzzi (280 € al mq annuo), Pacini (250 € al mq annuo), Piazza Udine. Il mercato delle compravendite è alimentato da piccoli imprenditori che acquistano locali con uno o due punti luci per svolgere attività di vendita diretta. Leggermente più movimentato il mercato delle locazioni, fondamentalmente diviso tra imprenditori italiani ed imprenditori cinesi. Questi ultimi cercano tagli ampi dai 100 mq in su in particolare in via Padova (250 € al mq annuo) ed in viale Monza (300 € al mq annuo).
Da segnalare la tendenza all’apertura da parte di stranieri, prevalentemente cinesi, di sale cosiddette video lottery, si tratta di sale con all’interno slot machine ed altre attrazioni simili; spesso ex centri massaggi sono convertiti in questo nuovo tipo di attività. Gli italiani in genere aprono attività di somministrazione, come le lavanderie a gettoni.
L’introduzione dell’Imu ha in parte condizionato l’atteggiamento di alcuni proprietari che attualmente prendono in considerazione anche l’opzione vendita oltre a quella della locazione.

Asse Corso Sempione - Corso Garibaldi
Nel secondo semestre del 2012 nella zona che va dal Cimitero Maggiore al Cimitero Monumentale i negozi hanno subito un rallentamento, in misura più forte sulle compravendite, gli affitti hanno tenuto meglio, con andamenti più positivi in corso Sempione e via Moscova grazie alla posizione e alla presenza dei principali servizi. Si sono richieste soprattutto soluzioni di 70-80 mq (il canone di locazione è intorno a 300 € al mq annuo), possibilmente su via di passaggio e dotate di almeno un punto luce, a seconda delle dimensioni e del tipo di attività da svolgere.
Si sono avviate prevalentemente attività di somministrazione (bar, tavole calde, scuole di cucina), per le quali è necessaria la presenza della canna fumaria. Ci sono attività di post produzione legate alla presenza della RAI.
I prezzi di un negozio oscillano tra un minimo di 2000 € al mq ad un massimo di 6000-7000 € al mq nelle zone di Brera e Moscova.
Da segnalare una crescita di interesse per l’area di Garibaldi e corso Como, anche grazie al completamento dei lavori per la realizzazione di box sotterranei in piazza XXV Aprile. La fine dei lavori ha ridato visibilità ai negozi della zona.
Su corso Como è possibile affittare negozi con una spesa di 700 € al mq annuo, i prezzi oscillano tra 6000 ed 8000 € al mq.
Quotazioni inferiori per i locali commerciali nella zona Isola, dove le vie più richieste sono via Garigliano e via Borsieri, con prezzi che oscillano tra 4000 e 5000 € al mq e canoni di 400 € al mq annuo. In queste strade si segnala una prevalenza di attività di somministrazione.

Asse Via Farini
Nel secondo semestre del 2012 il mercato non residenziale in zona Bovisa ha denotato un andamento al ribasso, in parte accentuato anche dall’introduzione dell’IMU che ha spinto molti proprietari a liberare gli immobili per evitare di incorrere in spese ulteriori; dall’altro, i potenziali acquirenti si sono dimostrati più riflessivi.
La domanda di negozi si è rivolta in netta prevalenza all’affitto di immobili sulle vie di transito quali via Farini (300 € al mq annuo) e viale Jenner (240 € al mq annuo)
Il secondo semestre del 2012 ha visto muoversi sul mercato soprattutto imprenditori italiani che hanno aperto attività di compravendita di oro, di rivendita di sigarette elettroniche e, in misura minore ma comunque consistente, di somministrazione. In quest’ultimo caso la presenza della canna fumaria è indispensabile e, ove presente, la trattativa si conclude in tempi brevi.
Sono stati richiesti negozi di piccole dimensioni (circa 40 mq) dotati di almeno un punto luce, ubicati in zone prossime alla metropolitana e possibile situate su via di passaggio. Tra le zone più apprezzate c’è il quartiere Bovisa, dove un negozio si affitta a 240 € al mq annuo e lo si compra a 1800-2000 € al mq; i valori sono più elevati (270 € al mq annuo e 2000-2200 € al mq) nei quartieri prossimi alla MM3, tra cui la zona Imbonati – Pellegrino Rossi. Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato perché ha poche vie di passaggio: perciò, i prezzi si attestano a circa 2000 € al mq e il canone ammonta a 250-260 € al mq annuo.

Asse corso di Porta Romana e corso di Porta Vittoria
Nella zona orientale di Milano (Porta Romana, Corso Lodi, Corso Indipendenza, Corso Plebisciti, Piazzale Corvetto, Viale Forlanini, Mecenate - Camm, Corso XXII Marzo, Piazza Cinque Giornate) si registra un rallentamento del mercato su tutte le tipologie non residenziali.
Tra le zone più richieste ci sono Corso XXII Marzo verso Piazza Cinque Giornate, Viale Piave, Viale Premuda e Viale Montenero, il tratto che va da Crocetta fino a Via Santa Sofia, Corso Lodi nel tratto a ridosso di Piazza Medaglie d’Oro.
La domanda di negozi si orienta su due tipologie: quelli dalla metratura intorno a 30 mq con una vetrina ricercati da coloro che aprono negozi per la vendita di sigarette elettroniche e di oro usato (dopo il boom dei primi mesi del 2012, sono in diminuzione le aperture di queste attività) e quelli dalla metratura superiore a 30 mq possibilmente dotati di canna fumaria che sono ricercati soprattutto da coloro che desiderano aprire un’attività nella ristorazione (spesso sono immigrati che aprono pizzerie e kebab). Su metrature superiori a 150 mq si muovono in prevalenza cinesi per aprire negozi di abbigliamento o di oggettistica.
Al momento non si registrano richieste da parte di grandi marchi e ad aprire sono più piccoli imprenditori che decidono di avviare un’attività. Anche il mercato delle buone uscite in questo momento sembra fermo perché non c’è interesse a pagare somme ingenti per ottenere una buona location.
Le zone più costose e anche più ambite sono Piazza Cinque Giornate e corso XXII Marzo nel tratto più vicino a piazza Cinque Giornate dove le quotazioni oscillano da 300 a 500 € al mq annuo.
Sulle vie non di passaggio non si registrano molte richieste e la richiesta di chi cercava per aprire un ufficio è fortemente diminuita. Le quotazioni si sono portate intorno a 150-200 € al mq annuo.

Asse corso San Gottardo
Lungo l’asse Sud di Milano, come per il resto della città, si registra un trend di mercato negativo per tutte le tipologie non residenziali con qualche timido segnale di ripresa nel primo trimestre del 2013. La maggior parte del mercato attualmente è concentrata nella richiesta di immobili retail in locazione, e neppure gli alti rendimenti (generati anche dal ribasso dei prezzi) bastano per attrarre l’interesse di investitori privati, oggi spaventati dalle tassazioni e in particolar modo dall’incidenza dell’IMU su questo tipo di immobile.
Ovviamente con un mercato dove l’offerta è sempre nettamente superiore rispetto alla domanda ci si trova innanzi ad una disponibilità di spazi retail di ogni dimensione e di ogni prezzo. La situazione generalizzata di crisi ha indotto anche la maggior parte delle catene in franchising di ogni settore a rivedere i propri piani di crescita. Rispetto a qualche anno fa dunque non cercano più locali commerciali con la stessa intensità a meno che non siano destinati alla vendita di alcuni prodotti considerati “innovativi” (come al momento possono essere le sigarette elettroniche).
Persiste un calo delle richieste a prescindere dall’ubicazione degli immobili retail; infatti sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più solo le zone con poco passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è più facile trovare spazi senza tra l’altro dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.
Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.
Le zone più ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e Corso San Gottardo, zone che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione.
Gli immobili più richiesti sono quelli dalla metratura superiore a 150 mq e dotati di canna fumaria.
Tale richiesta è però ferma unicamente al mercato della locazione. I valori della locazione in queste zone variano per tali metrature tra i 300 e i 450 euro al mq.
Nelle zone più periferiche, lungo le circonvallazioni o sulle vie di ingresso alla città sono richiesti spazi commerciali ampi da parte di commercianti cinesi. Il loro utilizzo va dall’apertura di bazar o di attività di ristorazione per arrivare alle video lottery, queste ultime, vero fenomeno in espansione.
Anche in questo caso le metrature, sempre in locazione, superano i 150 mq. I bazar non devono superare i 250 mq per poter ottenere le autorizzazioni di vendita come attività “di vicinato”
Seppure con minore costanza rispetto al passato persiste anche una timida richiesta di immobili retail di piccola dimensione destinati ad attività “no food”, soprattutto per avviare attività di servizi. In tali casi le metrature richieste non superano i 30 mq.

Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la capacità di spesa oscilla tra 200 e 350 euro al mq annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna fumaria o della possibilità di poterne installare una.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

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