Legale
Il titolare del bar non paga i canoni di locazione durante il lockdown… Ridotto il canone mensile del 60% ma… sequestrati preventivamente i suoi beni.
Il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive. Mentre il locatore deve garantire il buono stato dell’immobile per tutto il periodo della locazione, in modo tale che lo stesso sia in grado di servire all’uso concordato, il conduttore si impegna a custodire il bene con diligenza e a pagare il prezzo della locazione. Quanto viene meno una delle prestazioni, il sinallagma si altera poiché una delle due parti si rende inadempiente e ciò incide sull’adempimento dell’altra parte.
In una recente pronuncia del Tribunale di Milano, Sezione XIII Civile, il Giudice chiarisce fino a che punto si può evocare l’emergenza pandemica in corso e il lockdown e come sia possibile tutelare gli interessi del conduttore prendendo in considerazione la circostanza sanitaria eccezionale che stiamo vivendo.
Il caso in esame riguarda la richiesta di sequestro conservativo dei beni del conduttore, a garanzia del mancato pagamento dei canoni di locazione del bar tavola calda oggetto della controversia.
In concreto il locatore, dopo aver sollecitato al conduttore il pagamento dei canoni di locazione per il periodo da febbraio 2020 a giugno 2020 senza ottenere risposta alcuna, si rivolge al Tribunale Milanese per chiedere il sequestro dei beni del conduttore giustificando il concreto timore di poter perdere la garanzia del proprio credito. A sostegno della richiesta del locatore vi sono elementi eloquenti quali, l’incapienza bancaria del conduttore e la contumacia dello stesso per tutto il tempo del procedimento.
Nulla questio in merito all’ordinanza di sequestro conservativo concessa dal Tribunale, ma il punto innovatore riguarda l’attenzione del Giudice all’eccezionale situazione che ha portato il Governo e la Regione Lombardia ad attuare dal 9 marzo al 18 maggio 2020 il c.d. lockdown. – il Governo e le Regioni avevano difatti disposto la chiusura degli esercizi commerciali che non svolgono attività inerenti beni e servizi essenziali dal 9 marzo al 15 maggio 2020, rendendo di fatto impossibile per il conduttore l’esercizio della propria attività di impresa. Tale misura straordinaria ha sensibilmente snaturato il sinallagma contrattuale, anche dal punto di vista del locatore, poiché la prestazione dovuta dallo stesso, cioè “mantenere la cosa locata e in stato da servire all’uso convenuto” è risultata anch’essa impossibile, seppur per cause ad egli non imputabili. Tale circostanza è stata sviscerata dal Giudice che, riprendendo alcune pronunce giurisprudenziali sull’impossibilità sopravvenuta della prestazione da parte del locatore per cause a lui non imputabili, ha confermato, in ogni caso, il suo diritto al pagamento del canone, disponendo però la sua riduzione alla luce delle circostanze sopra esposte, nella misura del 60%.
Difatti, anche senza esplicita richiesta delle parti, il Tribunale ha stabilito che sia doveroso ridurre considerevolmente i canoni di affitto poiché durante il lockdown vi era impossibilità totale di utilizzare il bene locato secondo l’uso convenuto nel contratto e pertanto una consistente limitazione nel godimento del bene locato, ciò anche se detta limitazione non è imputabile al locatore. Pertanto, dovendo fare un bilanciamento necessario tra gli interessi di entrambe le parti, il Tribunale non esclude il pagamento dei canoni di locazione, ma ordina una sensibile riduzione di oltre la metà e per il solo periodo di lockdown.
Questa decisione del Tribunale si aggiunge alla consolidata giurisprudenza che esclude lo sfratto per morosità per i canoni non pagati durante il periodo di lockdown, come indicato dal Tribunale veneziano a luglio, ciò tuttavia non significa che i negozianti non siano tenuti al pagamento dei canoni, ma sicuramente le parti dovranno ricorrere a soluzioni più conciliative… riduzione dei canoni in primis.