Il certificato di abitabilità nelle compravendite immobiliari: una storia che fa riflettere

Il caso rappresenta un importante precedente in materia di compravendite immobiliari.

Il Tribunale di Alessandria ha emesso una sentenza significativa in materia di compravendita immobiliare, affrontando il caso di un preliminare risolto per mancanza del certificato di abitabilità.
La vicenda riguarda un contratto preliminare stipulato il 26.10.2021 per l'acquisto di un complesso immobiliare ad Alessandria, composto da cinque appartamenti, un magazzino, box auto e posti moto, per un prezzo pattuito di € 150.000,00, con caparra confirmatoria di € 10.000,00.
Il nodo centrale della controversia è emerso quando, dopo la firma del preliminare, è risultato che l'immobile era privo del certificato di abitabilità. La venditrice, invece di affrontare direttamente la questione, ha tentato di modificare unilateralmente le condizioni contrattuali, cercando di addossare all'acquirente tutti i costi necessari per l'ottenimento dell'abitabilità, condizione non prevista nel preliminare originario.
La situazione si è ulteriormente complicata quando la venditrice ha alienato l'immobile a terzi per € 175.000,00, dopo che l'acquirente originario si era rifiutato di accettare le nuove condizioni imposte unilateralmente.

Il Tribunale ha accolto la domanda dell'acquirente, stabilendo che:

1. Il contratto preliminare doveva considerarsi risolto per inadempimento della venditrice
2. La mancanza del certificato di abitabilità, pur non incidendo sulla validità del contratto, costituisce un inadempimento significativo del venditore
3. La venditrice è stata condannata a risarcire il danno da lucro cessante per € 25.000,00 (differenza tra il prezzo pattuito originariamente e il valore effettivo dell'immobile)
4. La venditrice deve rimborsare le spese processuali, liquidate in € 5.077,00 per compensi ed € 313,00 per spese documentate

La sentenza ha ribadito che il certificato di abitabilità è un elemento essenziale per la commerciabilità dell'immobile e che la sua mancanza, sebbene non infici la validità del contratto, costituisce un inadempimento rilevante che legittima la risoluzione del contratto preliminare e il conseguente diritto al risarcimento del danno.
Il caso rappresenta un importante precedente in materia di compravendite immobiliari, sottolineando l'importanza della trasparenza nelle trattative e della completezza della documentazione necessaria per la commerciabilità degli immobili.